<상가 투자 비밀노트> 요약 및 상가투자 기술
22. 12. 14 기분 좋은 아침이다.
어제 하루종일 아래의 '상가투자비밀노트' 책을 완독했다.
솔직히 진짜 "부자가 되려면 상가투자를 해야 한다" 광고와 실제로 상가 하나 투자하고 싶은 마음에
구입해서 읽었지만..
자료는 나름 방대하지만, 좀 더 핵심만 추려서 책을 만들 수도 있었을텐데..
저자의 너무 개인적인 투자 얘기가 너무 많다..
여튼 결론은
상가투자는 여전히 어렵구나...
단순히 책을 읽고 이론적으로만 알아서는 안되고,
상권이 미래에 어떻게 바뀔 것인가?
금리가 치솟고 있는 지금,
세금과 연계하여 나의 상황에 맞는 절세 방안이 무엇인지?
철저히 고민하고 생각해서 투자해야 하며,
상가 경매도
낙찰 후 예상치 못하는 변수들에
대한 사전 지식과 대응 방안을
미리 준비하지 않고 덜컥 받다가
실패하는 사례가 많다고 하니...
쉬운 일은 아닌 것 같다...
자 이제 요약해 보자
1장. 상가투자 이렇게 시작하라
돈 버는
상가투자 습관 5가지
1. 목표 금액을 정하라.
2. 주제별, 지역별 부동산 뉴스를 스크랩하라.
3. 꼼꼼하게 현장을 조사하라
4. 끊임없이 부동산 공부에 매진하라
5. 부동산 커뮤니티를 활용하라
상가 일반 매매시
확인 사항 3가지
1. 구체적인 자금 계획을 세워라
상가는 주택과 달리 매매가의 40~60% 정도에서 대출 금액이 결정되며 통상 감정가의 50% 대출이 가능하다.
소유권을 이전하면서 임대 사업자로 등록해야 하기 때문에 건강보험 납부액 등이 증가할 수 있고, 임대업 특성상 특별히 비용처리할 부분이 없어 종합 소득세 신고 시 세금 폭탄을 받을 수도 있다.
2. 임차인 문제가 없는지 살펴보라.
높은 관리비는 임차인들이 입주를 꺼리는 요인 중 하나이다.
3. 상권의 변화를 파악하라
상가를 매수하기 전 주변 상권이 어떻게 변화할 것인지에 대한 기본적인 조사는 필수임을 명심하자.
상가를 만나는 방법 둘,
저렴한 매력 경매, 공매
법원 경매는 공매나 신탁 공매에는 없는 민사집행법이라는 특별법으로 낙찰자의 지위를 인정받을 뿐 아니라, 전 소우주나 임차인을 손쉽게 명도할 수 있는 인도명령이라는 강력한 제도가 있어서 공매에 비해 수월하다.
공매는 한국자산관리공사의 공매와 신탁법에 의한 신탁 공매가 있다
공매와 경매와 다르게 명도소송을 통해서만 전 소유주나 임차인을 내보낼 수 있는 것이 단점이다.
신탁 공매, 생소함이 오히려 기회다.
신탁 공매는 통합된 시스템도 없고 법적인 안전장치도 마련되어 있지 않다.
신탁공매는 부동산 소유자가 신탁회사에 일시적으로 소유권을 이전한 뒤 부동산을 개발 및 관리하는 중, 자금 등에 문제가 생겨 어려워질 때 신탁회사 명의로 되어 있는 부동산을 공개적으로 매각하는 방식이다.
신탁공매는 부동산등기부에 기재되어 있는 기타 압류 등의 권리를 낙찰자가 받아들여야 한다는 인수주의를 택하고 있다. 그러나 인수주의라고는 하지만 명의신탁으로 인해 신탁회사에 부동산의 소유권이 이전되어 있기 때문에 채무자의 압류나 근저당이 추가로 등기될 수 없다.
신탁 공매는 경쟁률도 높지 않고, 직접 수의 계약으로 진행할 수도 있다.
경매와 같은 경쟁에 의하지 않고 계약 주체가 적당하다고 판단을 한 상대방과 계약을 맺는 것인데, 신탁회사가 매매처럼 계약을 하는 것이다.
(흠.. 신탁공매 수의계약... 좋아 보이네...)
공부서류로
위험을 파악하자.
투자 시 꼭 현황과 공적자료들을 비교하는 습관을 들이도록 하자.
건축물 대장과 사용현황이 다르면 문제가 될 수 있다.
ex. 건축물 대장에 000 아파트 (상가동)으로 아파트의 부속시설로 입주민들의 기본적인 생활 편익을 위해서 지어진 단지내 상가이다. 근린상가와 다르다. 즉 현황상 4층에서 6층까지를 주택으로 사용하는 것은 불법적으로 용도 변경했다는 의미인데, 만약 이 물건이 일반 근린상가라면 주자장, 정화조, 소방설비를 비롯한 몇몇 가지 요건만 갖춘다면 주택으로 용도변경이 불가능하지는 않다.
단지 내 상가는 주택법의 적용을 받는 상가이기에 주택으로 용도변경 자체가 불가능하므로 불법건축물로 등재될 수 있는 위험을 항상 가지고 있다. 건축물대장상의 용도, 반드시 확인하자.
지식산업센터,
제약 많지만 이익도 크다.
과거에는 아파트형 공장으로 통칭되던 지식산업센터는 공업지역이나 기타 공장 설림이 가능한 지역을 효율적으로 개발해서 좁은 지역에 많은 산업체가 입점할 수 있도록 하기 위한 곳이다.
가산 디지털 단지는 대표적인 지식산업센터 지역 중 하나이다.
택지지구에서의 가력 흐름
(흠... 원주민들이 개발되어 땅을 보상받게 되면 일반분양보다 훨씬 저렴하게 공급받는구나...)
이주택지지 매입하기
이주자택지는 자금이 없어 건축할 수 없는 원주민에 대한 배려 차원으로 합법적으로 1회에 한 해 전매가 가능하다.
원주임에게서 매수하는 이주자택지와 LH공사에서 분양받는 택지를 비교하면,서로 장단점이 있다.
이주자택지는 위치가 좋거나 세대 수 제한 규정에서 유리한 장접이 있는 반면 목돈이 필요하다. 80%선에서 공급이 되는 까닭에 감정가가 낮아 대출이 적게 나오기 때문이다.
2장. 성공적인 투자를 위한 효율적인 상권 분석
택지개발지구와 관련된 곳은 '토지이용계획원'과 같은 분석 지도가 구도심의 일반지역은 '지적편집도' 처럼 주변 지역을 용도별로 세분화해 놓은 지도가 필요하다.
cf. 토지이용계획원:
토지에 대한 도시계획의 결정사항 및 도시계획구역 내의 행위에 대한 허가제한 등을 확인할 수 있는 문서이다.
항아리
상권을 찾아라
항아리 상권이란 일정 정도의 배후세대가 갖추어진 특정 지역에 제한적인 상권이 형성되어 지역적인 특성상 상권이 더 이상 확장하지 못하는 권역이다. 즉 소비층이 다른 상권으로의 유출이 없다는 것이다.
빅데이터를 활용하여
빠르고 정확하게 판단하기
중소기업청에서 개발한 상권정보 시스템 (sg.smba.go.kr) 이다.
원래 임차인의 창업에 도움을 주기 위해 개발되었지만 투자자 입장에서도 활용도가 높다
3장. 고수의 상가투자 요령
산업단지와 함께 하는 상권을 찾아라.
충북 청원군 오창과학 산업 단지는 대규모 주거 세대만 기획된 것이 아니라 산업 단지가 함께 들어오는 도시이기 때문이다.
상권 변화 요인에 주목하라
활성 되었다가 겨우 명맥만 유지하고 있는 상권들 중 하나는 바로 전문업종 밀집 상권이다.
예를 들어 용산전자 상권, 아현 웨딩타운 상권, 아현 가구거리 사우건, 청계 공구 상권, 지역별 로데오거리...
용도변경으로 죽은 상가 살리기
새로운 아디디어로 대박 난 사과
위의 사과처럼 발상의 전환으로 대박을 이룬 사례도 있다.
경매 전에는 사무실이나 숙소로 활용하고 있었더라도 기재되어 있던 용도 덕분에 리모델링하여 영업이 가능한 상가로 변형할 수 있다는 것이다.
임장은 임차인처럼 투자는 CEO처럼
임장 시 빼먹지 말고 꼭 방문해야 할 곳 중에 하나가 바로 물건이 속해 있는 건물의 상가관리단과 관리사무소이다. 상가 건물 내에 업종관련 규제와 간판문제나 관리비 등 내외부 조사와 규제 등이다.
상가현황을
조사하라
1. 상가종류 및 용도
임장하기 전 건축물대장을 발급받아 해당 상가의 종류 및 용도를 확인한다.
현황상 용도와 다를 경우가 있는데 이러한 경우 추후 문제 소지가 발생할 수 있으므로 확인해야 한다.
2. 전용면적/전용률
전용면적 및 전용률은 높을수록 유리하다. 실 평수가 넓어서 임대료를 더 받을 수 있기에 이익이다.
3. 건물 내에서 상가위치
가장 좋은 위치는 주출입구 옆이나 건물의 가장자리로 창이 두 면 이상 오픈되어 있는 곳이다.
4. 상가 외 활용면적
전면에 테라스나 베란다, 야장을 깔 수 있는 공간이 있다면 활용도가 좋은 상가이다.
5. 권리금 유무
인테리어가 5년 이상 된 업종이라면 임대인의 무리한 요구에 의해 다른 곳으로 이전할 수도 있다.
6. 주차장 여건
7. 계단 개수
1층 이회의 상가를 투자할 때에는 계단 개수가 중요하다. 층수나 면적에 따라 건물 내 계단이 한 개일 경우와 두 개일 경우에 입점할 수 있는 업종의 차이가 크다. (소방법과 관련...)
8. 업종지정여부
관리실에 가서 확인해야 하는 사황이다. 업종이 지정되어 있으면 임차 업종이 제약이 있다.
8. 평당관리비
신축 건물일수록 꼭 확인해야 한다. 평단 5천원에서 1만원이 평균인데 임차인 입장에서는 평당 관리비가 낮은 곳을 선호한다.
9. 상가 내부 구조
점포 내부에 기둥이 있다거나 각이 있으면 구조상 활용도가 떨어진다.
건축물 대장으로 분석하는 내 상가의 모든 것
사람이 태어나면 호적을 올리는 것과 마찬가지로 건물도 신축되면 건축물대장을 만들어 국가에서 보관하고 관리한다.
건축물 대장은 건물이 어떤 구조로 생겨야 하고 어떤 업종으로 장사해야 하는지 등이 표기되어 상가의 용도를 제한하게 된다. 기재된 사항에서 조금만 벗어나도 그 건물은 위반 건축물로 분류되어 소유주가 과태료를 물어야 하는 경우도 생긴다.
상가는 주택가의 단독주액을 개조해서 용도변경하는 일반건축물인 경우보다는 대부분 처음부터 상가로 쓸 건물로 신축한 집합건축물인 경우가 더 많다.
정부 24 (www.gov.kr)에서 손쉽게 발급 및 열람이 가능하다.
건축물 대장에 담긴 정보, 반드시 확인해야 한다.
건축물 대장에는 대지면적, 연면적, 건축면적, 건폐율, 용적류과 같은 건축물의 규모, 용도지역, 지구 및 조경면적, 공개공지, 건축선 등 공적 공간, 주차장, 숭강기, 오수정화조시설과 인허가에 관한 단계별 착공과 준공 등의 날짜가 표기된다.
현 건물의 시설군과 용도군을 파악해서 변경하고자 하는 용도가 같은 시설군인지 아닌지를 파악해야 한다.
높은 시설군에서 하위 시설군으로 용도를 변경하기 위해서는 신고를 해야 하고, 낮은 시설군에서 상위 시설군으로 요오를 변경하기 위해서는 허가를 받아야 한다.
건물의 용도가 중요한 이유는 이것의 변경을 통해 상가의 효용 가치를 높일 수 있기 때문이다.
건축법 확인사항
1. 건축물관리대장상 건축물 용도가 등록이나 신고를 받을 수 있는 건축물 용도인지 확인한다.
2. 등록 가능한 용도가 아니라면 용도로 변경이 가능한 지 점검한다.
3. 건축물 대장에 위반건축물로 등재된 건축물은 용도변경 신청이 불가하므로 위반 건축물 해제를 먼저 해야 한다.
cf. 전에는 병원이었지만 후에 공실이 되었고 임차인이 원하는 용도가 학원과 관련된 업종이라면 임차하는 상가의 면적을 기준으로 임대인이 상가의 시설군을 변경해 줄 수 있어야 세를 놓을 수 있다.
메워진 정화조를 찾아라
원래 일반 음식점을 하던 사가를 다른 임차인이 다시 일반음식점으로 승계한다면 문제 될 일이 없다. 하지만 소매점 등을 일반음식점으로 임대하려면 신규로 영업신고증을 교부 받아야 하는데 이 때 주차대수와 함께 정화조 용량을 반드시 확인해야 한다.
정화조 용량이 모자라 신규 허가가 나오지 않을 수 있다.
4장. 임대와 매매, 절세 실전 노하우
업종별 행정처벌
사실을 확인하라
상가에 가장 최악의 사황은 영업을 못하게 되는 경우이다.
영업주가 불법적인 행위를 해서 해당 관청으로부터 행정처분 대상이 되어 영업정지나 영업장 폐쇄를 받은 뒤 영업을 중지한 상태, 사업자는 살아있는데 공실로 방치되는 경우인 것이다.
그래서 상가를 매수하거나 낙찰을 받으려 한다면 해당 관청으로부터 행정처분을 받았는지를 먼저 확인해야 한다.
각종 영업 관련 법령에 영업자 지위승계 신고를 하도록 규정하고 있다.
관할 행정청에서는 영업자 지위승계 신고 시 양수인에게 종전 영업자의 행정처분 사실 또는 진행절차를 확인 후 고지해야 함에도 불구하고 해당 법령이 갖추어져 있지 않다는 이유로 이것의 사실 확인절차를 진행해 주지 않는 경우도 종종 있기때문에 추후 양수인이 법적인 불이익을 받을 수도 있다.
특히 경매로 상가 낙찰 시 행정처분 사실확인서를 발급 받을 때에도 양도 임차인과 양수인인 경매 낙찰자 또은 임차 예정자의 서명이 날인된 양식이 접수되어야 한다.
일반음식점, 노래연습장, pc방, 주유소나 이발소.미용업 등은 행정 처분 효과가 승계되기도 한다.
일반음식점이나 노래 연습장 등의 업종은 관할 행정청에 영업자 지위 승계 신고 시 행정처분 사실 확인서를 발급해 준다.
전세권 설정시 부기등기를 잊지마라
근저당 금액이 높게 설정된 상가에 세를 빨리 놓고 싶을 때에는 미리 중개사무소에 임차인에게 전세권을 설정해 주겠다고 이야기를 해 놓는 편이 좋다.
그러나 임대인 입장에서는 임차인에게 전세권을 설정해 주는 것은 막강한 권한을 부여해 주는 것이므로 권리를 함부로 쓰지 못하도록 제한할 필요가 있다. 전세권의 부기등기를 통해 전세권을 사용, 수익하거나 담보로 쓰는 걸 막는 것이다.
처음 임대차 계약 기간을 1년으로 하면 유리하다
임대차 기간은 계약갱신권으로 10년을 인정하고 있으므로 임대인 입장에서는 굳이 다년 계약을 할 필요가 없다.
대출이 많은 상가는 보증보험증권을 이용하라
보증보험이란 일정 보험료를 받고 상가에 임대차 계약을 체결 시 거래의 안정성을 높이기 위해 계약서상의 채무나 법령상의 의무이행을 보증해 주는 특수한 형태의 보험을 말한다.
세금으로 수익을 극대화하라
취득할 때: 취득세 및 등록세, 부가가치세 (건물분)
보유할 때: 종합소득세, 재산세, 임대소독 관련 부가가치세
처분할 때: 양도소득세, 부가가치세 (건물분)
매도,매수시에는 원칙적으로 건물분에 한 해 부가가치세를 납부해야 하나 포괄양수도 계약방식을 허용해서 상가임대사업에 대한 모든 권리와 의무를 매도자가 매수자에게 그대로 이전한다는 계약으로 포괄양수도 계약을 하기 위해서는 매수자와 매도자가 사업자이여아 한다.
별도의 포괄양수도계약서를 작성하여 세무소에 제출하면 부가세를 납부하지 않아도 된다.
사업자등록은 이제 필수다.
상가를 매수한 후 임대를 놓고 되면 임대 놓은 날부로부터 20일 이내에 사업장 소재지 관할 세무서에 가서 사업자등록을 신청해야 한다.
일반적으로 연간 임대료가 8천만원 미만이면 간이과세자로 등록할 수 있는데, 8천 미만이면 간이과세자가 유리하다.
8천 이상이면 일반과세자로 전환된다.
감사합니다.