<권리 분석 이렇게 쉬웠어?> 요약정리 및 소감

 

2022. 12. 12

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경매....

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오래 전 부터 한 번 배워야겠다고 생각해는데...

경매 관련 서적부터 한 번 사서 봐야겠다고 생각하고,

토요일 저녁에 주문 주일 아침 배송된 책... 하루 만에 완독을 하고 아래와 같이 정리...

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1. 경매 절차

1) 법원의 경매개시 결정 및 매각 준비

2) 배당요구 종기 결정 및 신청

3) 매각 기일

4) 매각허가결정 및 확정

5) 잔금 납부와 소유권이전등기

6) 배당

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2. 권리분석

1) 말소기준권리

말소기준권리 '이전' 권리는 낙찰자에게 '인수'

이후 권리는 매각 후 전부 '소멸'

2) 말소기준권리가 될 수 있는 것

• 근저당
• 가압류(압류)
• 담보가등기,
• 경매기입등기
• 전세권

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cf. 근저당권: 채권액이 변동될 때마다 저당권

설정과 등기를 다시 해야 하는 번거로움을 해결

실제로 빌려준 돈의 120~130% 금액을

채권최고액으로 설정하여 채권액이 달라져도

저당권 설정과 등기를 다시 하지 않아도 된다.

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cf. 가압류

채무자가 재산을 빼돌릴 수 없도록 법원이 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것을 '가압류'라고 한다. 추후 재판에서 채권자가 승소하면 가압류를 압류로 바꾸어 경매를 신청하게 된다.

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cf. 담보가등기

등기를 해 올 수 있는 권리로 근저당권보다 강력

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※ 인수되는 권리 찾기

• 배당요구하지 않은 선순위 전세권
• 유치권
• 법정지상권
• 가처분

※ 임차권 분석의 핵심, 대항력

임차인이 보증금을 돌려받을 수 있는 방법

1. 배당요구를 신청하여 배당
2. 낙찰자에게 반환 요구

상기 2가지 모두 임차인이 대항력 있어야 함

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cf. 대항력 성립요건

임대차 계약 후 점유하고 전입신고 해야 함

경매가 진행되고 있는 부동산의 임차인은 배당요구 종기일까지 대항력의 요건을 유지하고 있어야 한다. 만약 계약 기간 중 이사를 가거나 다른 곳에 전입신고를 하면 권리가 사라진다.

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3. 우선변제권과 최우선 변제권

1) 우선변제권 확보 요건

임차인이 우선변제권을 가지려면 '대항력'을 갖춰야 할 뿐 아니라 확정일자를 받아야 한다. 배당종기일 이내에 배당요구를 하고 종기일까지 대항력을 유지해야 한다.

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2) 우선변제권 취득시점

전입신고와 확정일자 중 늦은 날의 다음날

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3) 우선변제권과 대항력 유무에 따라 3가지

• 우선 변제권과 대항력 둘 다 있음

- 임차인이 배당요구를 하면 낙찰자에게 인수되는 금액 없음

• 우선 변제권과 대항력 둘 다 없음

낙찰자에게 인수되는 금액 없음

• 대항력 있고, 우선변제권 없음

임차인이 배당받지 못한 보증금이 있다면 낙찰자에게 인수

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4) 소액임차인을 위한 최우선 변제권

전입 및 확정일자와 상관없이 법에서 정한 소액 보증금에 해당하는 임차인에게 최우선적으로 배당받을 수 있게 해 준다. 비록 말소기준권리보다 후순위 임차인이더라도 말이다.

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5) 최우선변제권 확보 요건

1. 경매기입등기 이전에 '대항력'을 갖춘다

확정일자는 갖추지 않아도 된다

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초털이의 해석)

여기서 헷갈릴 수 있는데, 이 대항력은 최우선변제권을 확보하기 위한 대항력이다. 즉 말소기준권리보다 늦으면 배당받을 수 있는 대항력이 없지만 경매기입등기보다 이전에 전입신고를 하여 최우선변제권에 대한 대항력을 갖추고 추가 아래 요건을 갖추면 배당시 최우선으로 배당받는다는 뜻일 것이다.

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2. 보증금이 액수가 소액보증금 범위내'

3. 배당요구 종기일 이내에 '배당요구'하고 종기일까지 대항력 요건을 유지해야 한다.

2022.12.12 기준으로 현행 기준으로 이해하고, 향후 입법되어 개정 진행되면 개정으로 이해...

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4. 입찰과정

※ 차순위 매수신고할 수 있는 자격

패찰 했을 때 개찰 후 해당 사건이 종결되기 전에 빠른 신청을 해야 하며, 2등만 신고 할 수 있는 것은 아니고 최고가 금액에서 입찰보증금을 뺀 금액 이상의 입찰가를 써낸 사람은 모두 가능하다. 예를 들어 입찰 보증금이 4천만원이고 낙찰가가 5억원일 경우 4억6천만원 이상으로 입찰가를 썼다면 차순위 매수신고를 할 수 있다

단점은 차순위 매수신고인이 되면 최고가 매수신고인이 낙찰 대금을 완납할 때까지 입찰 보증금을 반환받을 수 없다.

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5. 상가 투자

1) 상가 임차인의 대항력과 우선변제권

'사업자등록일'로 대항력을 판단한다.

임차인의 권리행사는 '환산보증금'에 따라 달라진다.

cf. 환산보증금

환산보증금=보증금+(월세*100)

상가 임대차 보호법 적용대상

환산 보증금이 해당 지역 기준 금액에 해당하는 임차인이어야 한다.

만약 환산 보증금이 기준 금액을 초과한 경우라면 우선변제권을 가질 수 없는데 대항력은 있으나 우선변제권이 없는 임차인이 보증금은 낙찰자가 인수해야 한다.

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감사합니다.