<대한민국 땅 따먹기> 요약 및 토지투자 지식정리

<소감>

행복재테크 까페에서

추천한 도서 "대한민국 땅 따먹기" 를 2일에 걸쳐 완독하였다. 

 

책제목이 가벼워 보여, 실망할 수도 있다고 생각은 되었지만...

나름 많은 지식과 정보를 알려준 책이다.

 

꼭 경매가 아니더라도 땅에 대해 관심이 있거나, 상식적으로라도 알만한 내용이 많이 있다.

대한민국이 땅떵어리가 좁아서 그런 지 예전부터 땅에 관련 분쟁도 많았고, 땅을 사서 묵혀 두면서 졸부가 된 사람도 많다. 지금도 안정적인 투자처로 많은 사람들이 땅을 많이 찾고 있으니 땅에 관련 대화의 주제가 될 때에도 몰라서 멍청히 듣고 만 있는 것 보단 알아두면 좋을 것 같다.

 

책은 책꽂이 두고 간혹 확인해야 할 내용은 다시 한 번 더 볼 필요가 있겠다...

<전체소감>

행복재테크 까페에서

추천한 도서 "대한민국 땅 따먹기" 를 2일에 걸쳐 완독하였다. 

 

책제목이 가벼워 보여, 실망할 수도 있다고 생각은 되었지만...

나름 많은 지식과 정보를 알려준 책이다.

 

꼭 경매가 아니더라도 땅에 대해 관심이 있거나, 상식적으로라도 알만한 내용이 많이 있다.

대한민국이 땅떵어리가 좁아서 그런 지 예전부터 땅에 관련 분쟁도 많았고, 땅을 사서 묵혀 두면서 졸부가 된 사람도 많다. 지금도 안정적인 투자처로 많은 사람들이 땅을 많이 찾고 있으니 땅에 관련 대화의 주제가 될 때에도 몰라서 멍청히 듣고 만 있는 것 보단 알아두면 좋을 것 같다.

 

책은 책꽂이 두고 간혹 확인해야 할 내용은 다시 한 번 더 볼 필요가 있겠다...

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지은이 서상하

송희창(송사무장)님에게서 경매를 배우고, 토지로 전문화를 해서 나름 성공한 인물인 것 같다...

50여건의 토지와 건물을 낙찰받아 나름대로의 노하우를 가지고 경매에 임한 것 같다...

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<요약정리>

프롤로그

부자가 되고 싶다면 토지 투자가 정답이다.  토지 경매에 참여하는 투자자는 많지 않다. 전체 경매 사건에서 토지가 차지하는 비중이 무려 42%인데도 말이다. 그만큼 경쟁이 적을 수 밖에 없다.

부자들이 토지에 투자하는 것이 아니라 토지에 투자해서 부자가 되는 것이다.

 

<초털이 생각>

부자가 되는 길은 많다.  직장에서 승진해서 임원이 되어 몇십 몇백억의 연봉을 받아서 부자가 될 수도 있고, 자기만의 사업으로 부자가 될 수도 있으며, 주식이나 금융자산을 잘 투자해서 부자가 될 수도 있다...

상기 플롤로그에서의 토지투자가 정답이라고 하는 것은 저자의 생각일 수 있다..

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1부.  토지 투자, 생각을 바꾸면 길이 보인다.

토지투자를 해야하는 이유

1. 토지 투자는 경쟁이 적다. 2. 토지도 소액투자가 가능하다. 3. 토지투자는 수익성이 높다.

4. 토지는 감가상각이 없는 인플에리션 맞춤 상품이다. 5. 토지투자도 단기매매가 가능하다.

6.토지 공법은 몇 가지만 체크해도 충분핟.  7. 토지도 대출이 수월하다.

 

<초털이 생각>

1장은 별 내용이 없다....

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2부.  좋은 토지는 건물을 지울 수 있는 토지다.

좋은 토지를 고르기 위한 Check 순서

1. 건물을 지을 수 있는 토지인가?

2. 어떤 건물을 지을 수 있는가?

3. 어떤 규모로 지을 수 있는가?

 

건물을 지을 수 있는

도로 판단법

1. 건물을 지으려면 도로가 있어야 한다.

• 토지가 도로와 접하는 폭이 2m 이상이 되어야 한다.

• 도로의 폭이 4m 이상이어야 한다.
• 보행과 자동차가 통행이 가능해야 한다.
• 지목이 도로이고 국가 소유여야 한다.
• 지적도와 현황상 모두 도로가 있어야 한다.

만약 도로로 사용하고 있는 토지가 타인 소유라면

건축허가 담당자가 그 토지 소유자의 '토지사용승낙서'를 받아오라고 요구하는 경우가 많다.

 

사례1. 눈에 보이는 도로라도 확인필요

현황상 도로가 나와있고, 건축물이 법정지상권이 성립하지 않는다는 걸 알고 건물을 철거도 하려고 해도 건물 옆의 도로가 개인 사유의 토지라 새로 건축허가를 받으려면 소유자의 동의서를 받아야 하는 경우도 있다.

 

사례2. 구거점용허가를 통한 맹지 탈출

도로와 토지사이의 다른 땅이 끼어 있어 맹지라 하더라도 그 끼인 땅의 소유자가 국가나 공공기관이라면 땅을 일부를 진입로로 사용하겠다는 허가만 받으면 건물을 지을 수 있다.

 

땅을 매입하기 전에 반드시 건축허가 담당자에게 건축허가를 받을 수 있는 지 확인해야 한다.

 

※ 토지 투자 필수 서류 '지적공부' 발급받기

'지적공부'는 측량을 통해 조사된 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계, 좌표 및 기타 필용한 사항을 기재한 서류를 말한다.

지적공부에는 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 공유지연명부, 대지원등록부 및 경계점좌표등록부 가 있다.

 

토지대장

토지가 분할 또는 합병되거나 바다를 매립하여 만들어지는 경우 가장 먼저 작성되는 서류다. 토지대장에 기재된 토지의 지번, 지목, 면적은 다른 서류보다 우선한다. 토지대장은 정부24 (www.gov.kr)에서 발급가능하다.

토지대장은 토지등기부등본보다 우선한다.

임야대장

임야라도 '산'이 붙어 있지 않은 토지은 토지대장을 발급받는다. 

 

지적도

지적도에는 지번, 지목, 경계, 축척 등이 나타나 있다. 

 

토지이용규제에서

건축 허용 판단법

 

1. 토지이음 서비스 (www.eum.go.kr)에서 토지이용계획확인서를 열람한다.

위의 토지이용계획확인서에 3,4번의 토지이용규제를 반드시 확인해야 한다.

 

사례1. 토지이용계획확인서만으로도 위험을 피해갈 수 있다

ex. 현상변경허가대상구역 (문화체육과 문의) 적혀져 있다. 이 토지의 그처에 시 지정 장수동 은행나무가 있어 원지형 보존지역에 포함되어 있었음.

 

 

절대로 건출할 수 없는

토지를 골라내자

1. 개발제한구역  2. 도시자연공원구역  3. 상수원보호구역  4. 하천구역  5. 비오톱1등급

cf. 비오톱(Biotope)은 생물을 뜻하는 접도사 바이오(Bios) 와 장소를 뜻하는 토포스(Topos)를 결합한 합성어로 생물이 서식하는 공간이다

 

건축가능 여부확인이

필요한 토지이용규제

1. 국방군사규제  2. 재개발,재건축규제 3. 문화재보호규제

cf. 토지이용계획확인서에 정비규역, 재정비촉진지구, 재개발구역이라고 써 있어도 시,군청 담당자에게 건축이 가능한 지 확인필요..

 

 

개발허가 가능여부

판단법

토지에 건물을 지으려면 개발행위허가와 건축허가를 모두 받아야 한다.

 

cf. 건물을 짓는 단계

토지매입 ▶ 개발행위허가+건축허가 ▶ 부지조성 ▶ 건축공사 ▶ 준공검사 ▶ 지목변경 ▶ 건축물대장 및 건물등기부등본생성

이미 건물이 있는 대지라면 건물을 헐고 다시 지을 때는 다시 개발행위허가를 받지 않아도 된다. 또한 건물이 없는 땅이라도 택지개발사업으로 조성된 땅이라면 개발행위허가를 받을 필요가 없다. 

건물을 짓지 않고 땅의 형상만 변경하는 것을 형질변경이라고 하는데, 이런 경우에도 개발행위허가를 받아야 한다.

 

개발행위허가의 중요한 기준

1. 경사도  2. 도로  3. 상수도  4. 하수도

개발행위허가제한지역에 포함되어 있어서 토지의 사용,수익에 지장이 있고 개발계획이 지지부진해서 투자자들이 기피하더라도 개발행위허가제한지역에서 해제되면 다기간에 매도가 이루어져 좋은투자가 될 수도 있다

 

농지전용허가를 받을 수

있는 지 조사한다

농지에 건물을 짓기 위해서는 개발행위허가와 건축허가를 받을 때 '농지전용허가'를 함께 받아야 한다.

자투리 농지나 마을에 가까이 있는 계단식 농지는 농지전용허가를 받기가 상대적으로 쉽다.

cf. 농지전용허가를 받으려면 별도로 세금을 내야하나. 농업정책자금으로 사용목적이다.

 

산지전용허가를 받을 수

있는 지 조사한다

산지전용허가 기준

1. 경사도 25도 이하여야 한다 

2. 높이 100m 이상인 산에서는 1/2 높이 이하에서만 산지전용허가르 받을 수 있다

3. 입목축적이 평균의 150% 이하여야 한다

 

용도지역

땅 값을 결정하는 매우 중요한 거다

용도지역이란 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하고 공공복리를 증진하기 위하여 건축물의용도, 건페율, 용적률 등을 제한하기 위해 지역별로 가능 용도를 나눠놓은 것을 말한다.

 

용도지역에서

지을 수 있는 

건물 종류 찾는법

자치법규정보시템 (www.elis.go.kr)

토지이음서비스 (www.eum.go.kr) : 토지이음서비스를 활용해서 토지이용계획 열람을 하는 것이 편하다

 

용도지구는 토지에 따리 지정된 경우도 있고, 지정되지 않은 경우도 있다. 토지이용계획확인서에 표시되어 있다.

 

용도지역과 요도지구가 모두 지정된 토지에서 용도지역과 용도지구에서 모두 허용되는 건축물만 지을 수 있다.

토지이음서비스에서 '행위가능여부' 열람을 통하여 쉽게 확인할 수 있다.

 

지구단위계획구역

일단의 구역을 체계적이고 계획적으로 관리하기 위하여 수립된 계획이며, 이 게획이 수립된 구역을 지구단위계획이라 한다. 기반시설의 배치와 규모, 건축물의 용도제한, 건축물의 높이 등이 결정되어 있기 때문에 지구단위계획에 맞는 건축물만 지을 수 있다.

용도지역이나 용도지구에서의 규제사항을 적용하지 않는다. 

지구단위계획구역은 대부분의 시청의 홈페이지에 있디만 찾기가 쉽지는 않다.  시청 지구단위팀에 문의하는 것이 베스트.

 

농업진흥구역 (절대농지)은 농업인만, 농업보호구역은 농업인이 아니더라도 주택을 지을 수 있다.

농업지흥지역 해제가 기회가 된다.

땅으로 졸부가 된 사람들 대부분이 농사만 짓다가 개발되어 부자가 된 경우..ㅎㅎ

 

용도지역별 건폐율 및 용적율 상한

 

건축물 대장 (건축물의 출생신고서)

정부 24 (www.gov.kr)사이트에서 열람 가능

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3부.  토지 투자, 경매로 수익내기

허가를 승계하거나

다시 받을 수 있는가?

개발이 진행중인 토지를 낙찰받을 때는 기존허가를 승계할 수 있는지 여부도 조사해야 한다.

개발행위허가, 농지전용허가, 산지전용허가,건축허가 등이 있는데 토지의 소유권과 그 토지의 허가권은 전혀 별개의 것이다. 미리 허가 담당자에게 확인해야 하며, 전 소유자의 동의가 필요하다면 입찰가에 반영해야 한다.

 

주로 사례위주라 정리할 내용이 없네..

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4부.  토지 투자, 경매로 수익내기

농지연금

도시의 주택연금이라 생각하면 된다. 신청자 본인이 만 65세 이상이고 영농경격이 5년 이상.

 

매매가 필요없는

보상경매

개발사업이 예정된 부동산이 경매에 나왔을 때 국가 드이 사업시행자가 지급하는 보상금보다 낮은 가격으로 낙찰받아 수익을 내는 경매 투자 방법이다.

 

맹지가 돈이 된다

도로개벌이 예정된 토지를 사는 것이다

 

도시계획시설 도로개설이

예정된 토지를 찾는법

토지이용계획확인서에 이런 단어가 적혀 있는 토지를 고르면 된다.

광로, 대로, 중로, 소로

 

도시계획시설 도로개설 시점 조사

도시계획시설도로 결정  ▶ 단계별 집행계획 수립  ▶ 사업시행자 지정 ▶  실시계획 인가 ▶  토지 및 건물 보상  ▶ 사업시행  ▶ 준공 검사 및 공고

 

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5부.  고수들이 토지 매매와 절세

거래사례를 찾는 방법: 밸류맵 (www.valueupmap.com)

 

장기보유특별 공제는 3년 이상 보유한 경우 적용

 

토지양도소득세 기본세율

 

비사업용 토지의 양도소득세 중과세율

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에필로그

열정: 어떤일에 열렬한 애정을 가지고 결과가 눈앞에 보이지 않더라도 포기하지 않는 노력

 

 

감사합니다.